Kira uyuşmazlıklarında hem kiracının hem ev sahibinin elini güçlendiren şey, sürelere ve usule hâkim olmaktır. Kira artış oranının sınırı, kira tespit davasının ne zaman açılabileceği, tahliye sebepleri ve ihtiyaç nedeniyle tahliyede aranan şartları tek tek ele alıyoruz.
Kira uyuşmazlıkları, büromuza en sık gelen konuların başında geliyor. Hem kiracılar hem ev sahipleri çoğu zaman haklı oldukları noktada, usulü veya süreyi kaçırdıkları için kaybediyorlar. Bu yazıda tarafların hangi hakkı hangi koşulda kullanabileceğini sırasıyla ele alıyoruz.
Kira artışı ne kadar olabilir?
Türk Borçlar Kanunu’na göre, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış oranı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu, konut ve çatılı iş yeri kiraları için emredici bir sınırdır; sözleşmeye daha yüksek bir oran yazılmış olması sonucu değiştirmez.
Sözleşmede yazan oran her zaman geçerli değildir. “Yıllık %50 artış yapılacaktır” gibi bir madde, kanunun öngördüğü tavanı aşıyorsa aşan kısım bakımından uygulanmaz. Kiracı, tavanı aşan artışı ödemek zorunda değildir; fazladan ödeme yapmışsa iadesini talep edebilir.
Artışın uygulanabilmesi için ayrıca ev sahibinin talepte bulunması gerekir. Yıllarca artış yapmayan ev sahibi, geçmiş yıllara dönük toplu artış talep edemez; ancak sonraki dönem için kira tespit davası açabilir.
Kira tespit davası
Kira bedelinin güncel duruma göre yeniden belirlenmesi için açılan davadır. İki farklı hâli vardır:
a) Beş yıldan kısa süreli kira ilişkilerinde
Taraflar arasında artış konusunda anlaşma yoksa, hâkim kira bedelini tüketici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek üzere belirler.
b) Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde
Beş yıldan uzun süredir devam eden veya beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde, hâkim kira bedelini endeks sınırına bağlı kalmaksızın; kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ölçütlerine göre belirler. Ev sahipleri açısından asıl belirleyici olan bu ihtimaldir.
Zamanlama kritik. Kira tespit davasının, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılması ya da bu süre içinde ev sahibinin kira artışına ilişkin yazılı bildirimini kiracıya ulaştırması gerekir. Bu koşul sağlanırsa mahkemenin belirlediği bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Kaçırılırsa hüküm bir sonraki dönemde uygulanır — yani bir yıl kaybedilir.
Tahliye sebepleri
Kanun tahliye sebeplerini sınırlı sayıda saymıştır. Sözleşmenin süresinin dolması tek başına tahliye sebebi değildir.
1. Gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle tahliye
Ev sahibi; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da iş yeri gereksinimi varsa dava açabilir. Aranan ölçütler:
- Gereksinim gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır — “isterim” yeterli değildir.
- Dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine ve bildirim süresine uyularak açılır.
2. Yeniden inşa veya esaslı onarım
Taşınmazın yeniden inşası ya da esaslı onarımı, oturmayı imkânsız kılacak nitelikteyse tahliye istenebilir. Basit boya–badana bu kapsamda değildir; ruhsat ve proje ile desteklenmesi beklenir.
3. Yeni malikin gereksinimi
Taşınmazı satın alan kişi, gereksinim iddiasıyla tahliye isteyebilir. Bunun için edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmesi ve altı ay sonra dava açması gerekir. Alternatif olarak, sözleşme süresinin sonunda da dava açabilir.
4. Tahliye taahhüdü
Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesi hâlinde ev sahibi bu tarihten itibaren bir ay içinde icra veya dava yoluna başvurabilir.
En çok tartışılan nokta: Tahliye taahhüdünün, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra verilmiş olması gerekir. Sözleşmeyle aynı anda, kiracıya boş kâğıt imzalatılarak alınan taahhütler, iradeyi sakatlayan koşullarda alındığı ortaya konabilirse geçersiz sayılabilir. Tarih kısmı boş bırakılmış taahhütler de sık tartışma konusudur.
5. İki haklı ihtar
Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödemediği için iki kez yazılı ihtara muhatap olmuşsa, ev sahibi kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. İhtarların ayrı ayrı aylara ilişkin olması ve usulüne uygun tebliğ edilmesi gerekir.
6. Kiracının başka konutunun bulunması
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve ev sahibi bunu sözleşme kurulurken bilmiyorsa tahliye istenebilir.
On yıllık uzama süresi
Belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşme, kiracı isterse uzayarak devam eder. On yıllık uzama süresi dolduktan sonra ev sahibi, herhangi bir sebep göstermeksizin, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeye son verebilir.
Bu, ev sahibinin sebep göstermeden tahliye isteyebildiği tek hâldir; on yıl dolmadan kullanılamaz.
Dava açmadan önce: zorunlu arabuluculuk
Kiralanan taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklarda — kira bedelinin tespiti ve kanunda özel olarak düzenlenen tahliye hâlleri dışında — dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Bu adım atlanarak açılan dava usulden reddedilir. Hangi talebin arabuluculuğa tâbi olduğu, hangisinin doğrudan dava edilebileceği teknik bir ayrımdır; yanlış yol seçimi aylık kayıplara yol açar.
Arabuluculuk süreci hakkında ayrıntı için arabuluculuk sayfamıza bakabilirsiniz.
Kiracı iseniz dikkat edilecekler
- Kirayı banka üzerinden, açıklamalı ödeyin. “2026 Ağustos kira bedeli” yazın. Elden ödeme, temerrüt iddiasında ispat sorunu yaratır.
- Boş kâğıt imzalamayın. Sonradan tahliye taahhüdüne dönüştürülebilir.
- Tavanı aşan artış talebine yazılı olarak itiraz edin; sessiz kalıp ödemek, kabul edildiği yönünde yorumlanabilir.
- Depozitonun sözleşmede yazılı olmasına ve tahliyede tutanakla teslim yapılmasına dikkat edin.
- Tahliye davası açıldığında duruşmaya katılın; katılmamak çoğu zaman aleyhe sonuç doğurur.
Ev sahibi iseniz dikkat edilecekler
- Süreleri takvime işleyin. Otuz günlük bildirim, bir aylık dava açma, üç aylık fesih bildirimi — bu süreler kaçırıldığında bir yıl beklenir.
- İhtarları noter aracılığıyla gönderin; ispat kolaylığı sağlar.
- Gereksinim iddiasında belge hazırlayın: tayin yazısı, sağlık raporu, evlilik kaydı, iş yeri sözleşmesi.
- Tahliyeden sonra taşınmazı üç yıl boyunca haklı sebep olmaksızın eski kiracıdan başkasına kiralayamazsınız; aksi hâlde tazminat sorumluluğu doğar.
- Kira tespit davasını, hedeflediğiniz dönemden yeterince önce planlayın.
Özetle
Kira hukukunda haklılık tek başına yetmiyor; hangi hakkın hangi sürede ve hangi usulle kullanıldığı sonucu belirliyor. Tahliye davasında bir aylık süreyi kaçıran ev sahibi de, tavanı aşan artışa sessiz kalan kiracı da aynı sebeple kaybediyor.
Sözleşmenizi ve yazışmalarınızı getirin; hangi yolun açık olduğunu ve süre durumunuzu ilk görüşmede netleştirelim.
Sıkça sorulan sorular
Ev sahibi sözleşmede yazan yüksek artışı istiyor, ödemek zorunda mıyım?
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında artış, kanunda öngörülen endeks tavanını aşamaz; sözleşmeye daha yüksek bir oran yazılmış olması bu sınırı ortadan kaldırmaz. Tavanı aşan kısmı ödemek zorunda değilsiniz. Ödediyseniz iadesini talep edebilirsiniz. İtirazınızı yazılı olarak bildirmeniz ve kirayı tavana uygun tutar üzerinden düzenli ödemeye devam etmeniz önemlidir — ödemeyi tamamen durdurmak temerrüt riski doğurur.
Sözleşme süresi bitti, kiracı çıkmak zorunda mı?
Hayır. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında sürenin bitmesi tek başına tahliye sebebi değildir; kiracı isterse sözleşme uzayarak devam eder. Ev sahibinin tahliye isteyebilmesi için kanunda sayılan sebeplerden birinin (gereksinim, yeniden inşa, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar vb.) bulunması gerekir. Sebep göstermeden fesih ancak on yıllık uzama süresi dolduktan sonra mümkündür.
Tahliye taahhüdü imzaladım, kesin çıkar mıyım?
Usulüne uygun bir tahliye taahhüdü güçlü bir belgedir; ev sahibi taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde icraya veya davaya başvurabilir. Ancak taahhüdün kira sözleşmesinin kurulmasından sonra ve serbest iradeyle verilmiş olması aranır. Sözleşmeyle birlikte, boş kâğıt üzerinden alınan veya tarihi sonradan doldurulan taahhütler tartışma konusudur. Belgeyi bir avukata göstermeden karar vermeyin.
Ev sahibi “oğlum oturacak” diyerek beni çıkardı, sonra başkasına kiraladı. Ne yapabilirim?
Gereksinim nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, haklı bir sebep olmaksızın üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu kurala aykırı davranan ev sahibi, eski kiracıya son kira yılındaki bedel üzerinden hesaplanacak bir yıllık kira tutarından az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Yeni kira sözleşmesini ve ilan kayıtlarını delil olarak saklayın.
Kira davası açmadan önce arabulucuya gitmek şart mı?
Kiralanan taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıkların büyük bölümünde arabuluculuk dava şartıdır. Ancak kira bedelinin tespiti ile kanunda özel olarak düzenlenen bazı tahliye yolları bu kapsamın dışındadır. Hangi talebinizin hangi gruba girdiği teknik bir ayrımdır; yanlış yol seçilirse dava usulden reddedilir ve süreç baştan başlar.
İletişim bilgilerimiz
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Kendi durumunuza ilişkin sorularınız için büromuza ulaşabilirsiniz.
- +90 (544) 434 88 18
- info@zahidebozkus.av.tr
- Kayaönü Mah. Turgut Özal Blv. No: 12/A Gentaş Tower Kat: 8 No: 804 Şehitkamil / GAZİANTEP