Ödenmeyen aidat, izinsiz kapatılan balkon, ortak alanın işgali, gürültü ve evcil hayvan tartışmaları… Apartman uyuşmazlıklarında kimin neyi talep edebileceğini, yönetici kararlarının nasıl iptal edileceğini ve hangi yolun daha hızlı sonuç verdiğini anlatıyoruz.
Apartman ve site uyuşmazlıkları küçük görünür ama uzayınca komşuluk ilişkisini bitirir. Kat Mülkiyeti Kanunu bu sorunların çoğuna açık çözümler getirmiştir; sorun genellikle hangi yolun izleneceğinin bilinmemesidir.
Aidat ödenmezse ne yapılır?
Kat malikleri, ortak giderlere katılmakla yükümlüdür. Ödemeyen malike karşı iki yol vardır ve ikisi de birlikte kullanılabilir:
- İcra takibi: Yönetici, kat malikleri kurulu kararına dayanarak ilamsız icra takibi başlatabilir. Karar defterindeki işletme projesi veya kurul kararı dayanak olur.
- Dava: Sulh hukuk mahkemesinde alacak davası açılabilir.
Gecikme tazminatı. Ortak gider payını zamanında ödemeyen kat maliki, aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu oran kanunda yazılıdır; ayrıca kurul kararı gerekmez. Uygulamada çoğu yönetim bunu talep etmeyi unutur.
Kiracı da sorumlu mudur?
Evet. Kiracı, ortak gider borcundan kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumludur; ancak sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira bedeliyle sınırlıdır. Yani yönetim, aidatı kiracıdan da isteyebilir. Kiracı ödediği tutarı kira borcundan düşer.
Kat malikleri kurulu kararının iptali
Kurul kararları, katılmayan malikleri de bağlar. Karara katılmayan veya haberdar olmayan malik, kararın iptalini isteyebilir.
Süreler kısadır ve hak düşürücüdür. Toplantıya katılan malik, karar tarihinden itibaren bir ay içinde; toplantıya katılmayan malik ise kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde iptal davası açmalıdır. Bu süreler geçtikten sonra karar kesinleşir ve artık tartışılamaz.
Sık görülen iptal sebepleri: toplantıya usulüne uygun çağrı yapılmaması, toplantı ve karar yeter sayısının sağlanmaması, kanunen oybirliği aranan bir konuda çoğunlukla karar alınması, kararın dürüstlük kuralına aykırı olması.
Ortak alanın işgali ve projeye aykırı değişiklikler
Merdiven boşluğu, koridor, çatı, bahçe, otopark ve dış cephe ortak alandır. Bir kat malikinin buraları kendi kullanımına ayırması, diğer maliklerin el atmanın önlenmesi ve gerekiyorsa eski hâle getirme talebini doğurur.
| Değişiklik | Gereken izin |
|---|---|
| Bağımsız bölüm içinde, ortak yerlere dokunmayan tadilat | İzin gerekmez |
| Balkon kapatma, dış cephe değişikliği, klima ünitesi | Kural olarak oybirliği aranır |
| Ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis kurulması | Oybirliği |
| Ortak yerlerin bakım ve korunması için yapılan işler | Çoğunlukla karar alınabilir |
| Anagayrimenkulün kullanım amacının değiştirilmesi | Oybirliği |
Ruhsatsız veya projeye aykırı yapılan değişiklikler, imar mevzuatı açısından ayrıca yaptırıma tâbidir. Belediyeye yapılan başvuru ile kat mülkiyeti hukukundan doğan dava birbirinden bağımsız iki yoldur ve birlikte yürütülebilir.
Gürültü, koku ve çekilmezlik hâli
Kat malikleri ve kiracılar, birbirini rahatsız etmemek ve yönetim planına uymakla yükümlüdür. Sürekli gürültü, kötü koku yayan faaliyet veya taşınmazın niteliğine aykırı kullanım hâlinde diğer maliklerin talep hakkı doğar.
En ağır yaptırım: Kanun, davranışlarıyla diğer kat maliklerine çekilmez hâle gelen kişinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının devredilmesini dahi mümkün kılar. Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınacak karar üzerine dava açılır. Uygulamada nadir bir sonuçtur ama caydırıcılığı yüksektir.
Kanıt olarak gürültü ölçüm raporu, tutanaklar, kolluk kayıtları ve tanık beyanı kullanılır. Yalnızca sözlü şikâyet, dava aşamasında yetersiz kalır.
Evcil hayvan tartışması
Bu, en çok sorulan konulardan biri. Belirleyici olan yönetim planıdır: yönetim planında evcil hayvan beslenmesini yasaklayan açık bir hüküm varsa buna uyulması gerekir. Böyle bir hüküm yoksa, kat malikleri kurulu sonradan alacağı kararla mevcut durumu kısıtlamakta zorlanır; ancak hayvanın diğer maliklere fiilen rahatsızlık vermesi hâli ayrıca değerlendirilir.
Yöneticiyle yaşanan sorunlar
- Yönetici, kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur; hesap vermekle yükümlüdür.
- Yılda en az bir kez kat malikleri kuruluna hesap verir; işletme defteri ve belgeleri incelemeye açık tutar.
- Hesap vermeyen veya görevini kötüye kullanan yönetici, kurul kararıyla azledilebilir; haklı sebep varsa mahkemeden azil istenebilir.
- Yönetici atanmamışsa, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine mahkemece yönetici atanabilir.
Dava açmadan önce arabuluculuk
Kat mülkiyetinden ve komşu hakkından doğan uyuşmazlıklarda, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Bu adım atlanırsa dava usulden reddedilir. Apartman uyuşmazlıklarında bu aslında bir avantajdır: taraflar aynı binada yaşamaya devam edeceği için, mahkeme kararıyla değil uzlaşmayla çözülen sorun kalıcı olur.
Süreç hakkında ayrıntı için zorunlu arabuluculuk yazımıza bakabilirsiniz.
Usul bilgileri
- Görevli mahkeme: Sulh hukuk mahkemesi
- Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer
- Aidat alacağında zamanaşımı: Periyodik edim niteliğinde olduğundan beş yıllık zamanaşımına tâbidir
Görüşmeye gelirken getirin
- Yönetim planı (en önemli belge — tapu müdürlüğünden alınabilir)
- Kat malikleri kurulu karar defteri örneği
- İşletme projesi ve aidat tahakkuk tabloları
- Ödeme veya ödememe kayıtları, banka dökümü
- Mimari proje (projeye aykırılık iddiasında)
- Fotoğraflar, tutanaklar, yazışmalar
- Tapu kayıt örneği
Özetle
Apartman uyuşmazlıklarında iki şey belirleyici: yönetim planının ne dediği ve sürelerin kaçırılmamış olması. Kurul kararının iptali için bir aylık süre, farkında olmadan geçen en pahalı süredir.
Yönetim planınızı ve karar defterini getirin; haklı olduğunuz noktayı ve izlenecek yolu birlikte belirleyelim.
Sıkça sorulan sorular
Aidatı ödemiyorum çünkü yönetim hizmet vermiyor. Haklı mıyım?
Hayır, bu yol riskli. Ortak gider yükümlülüğü, yönetimin hizmet kalitesinden bağımsızdır; ödememe hâlinde aylık yüzde beş gecikme tazminatı işler ve icra takibiyle karşılaşırsınız. Doğru yol, aidatı ödeyip yönetimin hesap vermesini talep etmek, gerekirse kurul kararıyla yöneticiyi azletmek ya da kurul kararının iptali için süresinde dava açmaktır.
Üst komşum balkonu kapattı, ne yapabilirim?
Balkon kapatma dış cepheyi ve ortak yerleri etkilediğinden kural olarak tüm kat maliklerinin oybirliği aranır. İzin alınmamışsa eski hâle getirme talebiyle dava açabilirsiniz. Ayrıca imar mevzuatı yönünden belediyeye başvuru yapılabilir; bu iki yol birbirinden bağımsızdır. Dava öncesinde arabuluculuk şartını unutmayın.
Toplantıya çağrılmadım, alınan karar beni bağlar mı?
Usulüne uygun çağrı yapılmaması iptal sebebidir. Ancak dava açmanız gerekir: kararı öğrenmenizden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde. Bu süreler hak düşürücüdür; geçtikten sonra usulsüz alınmış karar dahi kesinleşir. Çağrının yapılmadığını gösteren delilleri (tebligat kayıtları, tanık) saklayın.
Kiracıyım, aidatı ben mi ödeyeceğim yoksa ev sahibi mi?
Yönetim, ortak gider borcunu kat malikinden de kiracıdan da isteyebilir; sorumluluk müteselsildir. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira bedeliyle sınırlıdır ve ödediği tutarı kira borcundan düşer. Aranızdaki kira sözleşmesinde kimin ödeyeceği yazılıysa bu, sizinle ev sahibi arasında geçerlidir ancak yönetime karşı ileri sürülemez.
İletişim bilgilerimiz
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Kendi durumunuza ilişkin sorularınız için büromuza ulaşabilirsiniz.
- +90 (544) 434 88 18
- info@zahidebozkus.av.tr
- Kayaönü Mah. Turgut Özal Blv. No: 12/A Gentaş Tower Kat: 8 No: 804 Şehitkamil / GAZİANTEP