Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası Nasıl İşler?

Mirasla ya da başka yolla ortak hâle gelen bir taşınmazda paydaşlar anlaşamıyorsa, ortaklığın giderilmesi davası açılır. Aynen taksim ile satış yoluyla paylaşım arasındaki farkı, ihale sürecini ve dava öncesinde denenmesi gereken alternatifleri anlatıyoruz.

Bir taşınmaza birden fazla kişinin malik olması, kâğıt üzerinde sorunsuz görünür. Sorun, paydaşlar taşınmazın ne yapılacağı konusunda anlaşamadığında başlar: biri satmak, diğeri kullanmaya devam etmek, bir başkası kiraya vermek ister. Bu tıkanıklığı çözen hukuki yol, ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davasıdır.

Kimler dava açabilir?

Her paydaş, tek başına ve diğerlerinin rızası olmaksızın bu davayı açabilir. Pay oranının küçük olması engel değildir; yüzde bir paya sahip bir kişi de ortaklığın giderilmesini isteyebilir.

Dava, tüm paydaşlara karşı açılmak zorundadır. Paydaşlardan biri ölmüşse mirasçılarının tamamının davaya dâhil edilmesi gerekir; bu nedenle veraset ilamı çıkarılması çoğu dosyada ilk iştir.

İki yol: aynen taksim mi, satış mı?

Mahkeme önce aynen taksimin (bölerek paylaşmanın) mümkün olup olmadığını araştırır. Bunun için keşif yapılır ve bilirkişi incelemesi alınır.

Aynen taksim

Taşınmaz, paydaşların pay oranlarına uygun bağımsız parçalara ayrılabiliyorsa tercih edilen yoldur. Ancak şu şartların birlikte bulunması gerekir:

• Bölünme, imar mevzuatına uygun olmalıdır (asgari parsel büyüklüğü, yola cephe vb.).
• Bölünme sonucunda taşınmazın değerinde önemli bir azalma olmamalıdır.
• Parçalar arasındaki değer farkları, para ile denkleştirilebilir olmalıdır.

Uygulamada tarla ve arsa niteliğindeki taşınmazlarda aynen taksim daha sık mümkün olur; tek bir daire veya dükkânda ise fiilen imkânsızdır.

Satış yoluyla paylaşım

Aynen taksim mümkün değilse mahkeme, taşınmazın satılarak bedelinin paylaştırılmasına karar verir. Karar kesinleştikten sonra satış, mahkemece görevlendirilen satış memurluğu tarafından açık artırma (ihale) usulüyle yapılır.

İhale süreci: nelere dikkat edilmeli?

1. Taşınmaza kıymet takdiri yapılır. Bu değer, ihalede esas alınacak temel değerdir.
2. Kıymet takdirine karşı süresi içinde itiraz edilebilir. Düşük belirlenen bir kıymet takdirine itiraz edilmemesi, en sık yapılan hatadır — taşınmazın düşük bedelle elden çıkmasına yol açar.
3. Satış ilanı yapılır ve artırma günü belirlenir.
4. Artırmaya paydaşlar da katılabilir; hatta çoğu zaman en avantajlı konumdadırlar. Kendi payları oranındaki tutarı ödemek zorunda olmadıkları için, dışarıdan gelen alıcılara göre daha rahat teklif verebilirler.
5. İhale bedeli, masraflar düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında dağıtılır.

Ortaklığın giderilmesi davası, paydaşlar için genellikle en avantajlı sonucu doğurmaz — çünkü ihalede taşınmaz çoğu zaman rayiç değerinin altında el değiştirir. Bu nedenle dava, uzlaşma denendikten sonra başvurulacak bir yol olarak görülmelidir.

Muhdesat ve kullanım iddiaları

Paydaşlardan biri taşınmaz üzerine kendi imkânlarıyla bina, ağaç veya tesis yapmışsa buna muhdesat denir. Bu iddiada bulunan paydaş, muhdesatın kendisine ait olduğunun tespitini ayrıca talep etmelidir. Tespit edilirse, satış bedelinden muhdesata düşen kısım o paydaşa ödenir.

Ayrıca taşınmazı tek başına kullanan paydaşa karşı, diğer paydaşlar ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edebilir. Bunun için kural olarak önceden intifadan men edilmiş olması aranır; bu, ihtarname ile sağlanabilir. Ecrimisil, ortaklığın giderilmesi davasından ayrı bir davanın konusudur.

Önalım (şufa) hakkı

Paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye satarsa, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanarak aynı koşullarla o payı satın alabilir. Bu hak, sıkı sürelere bağlıdır: satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren işleyen süre ile her hâlde satış tarihinden itibaren işleyen süre içinde dava açılmalıdır.

Önalım hakkı, ortaklığın giderilmesi davasına alternatif değildir; ancak taşınmazın yabancı bir kişinin eline geçmesini önlemek isteyen paydaşlar için önemli bir araçtır.

Dava öncesinde denenmesi gerekenler

Ortaklığın giderilmesi, çoğu zaman herkesin kaybettiği bir süreçtir: taşınmaz düşük bedelle satılır, yargılama giderleri paylaşılır ve aile içi ilişkiler zedelenir. Bu nedenle dava açmadan önce şu seçeneklerin değerlendirilmesini öneriyoruz:

• Paydaşlar arası satış. Bir paydaşın diğerlerinin payını rayiç bedelle satın alması, çoğu zaman ihaleye göre herkes için daha avantajlıdır.
• Taksim sözleşmesi. Paydaşlar noterde anlaşarak taşınmazı kendi aralarında bölüşebilir.
• Birlikte satış. Taşınmazın serbest piyasada, ortak kararla satılması ihaleden neredeyse her zaman daha yüksek bedelle sonuçlanır.
• Kullanım anlaşması. Kim kullanacak, ne ödeyecek — yazılı bir düzenleme uyuşmazlığı erteleyebilir.

Usul bilgileri

• Görevli mahkeme: Sulh hukuk mahkemesi
• Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer
• Yargılama gideri: Paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır — davayı açan taraf tek başına yüklenmez
• Birden fazla taşınmaz varsa hepsi tek davada istenebilir; bu, masrafı azaltır

Özetle

Ortaklığın giderilmesi davası, tıkanmış bir paydaşlık ilişkisini çözen kesin bir yoldur. Ancak “kesin” olması, “en kârlı” olduğu anlamına gelmez. Kıymet takdirine itiraz edilmesi, muhdesat iddialarının zamanında ileri sürülmesi ve ihale sürecinin doğru yönetilmesi, sonucu ciddi biçimde etkiler.

Paydaş olduğunuz taşınmazda çözüm arıyorsanız, önce uzlaşma seçeneklerini birlikte değerlendirelim; sonuç alınamazsa süreci en az kayıpla yürütelim.

Sıkça sorulan sorular